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華夏時報記者 董紅豔 北京報道
近年來，全國寫字樓市場承壓，北京也未能例外。不過，今年下半年以來，北京的甲級寫字樓市場需求活躍度明顯增強，機構數據顯示，北京甲級寫字樓市場年度淨吸納量超過33萬平米，較去年增長275%；同時，年末北京甲級寫字樓的空置率增幅收窄為0.2個百分點。
市場活躍度的提升，主要得益於企業搬遷需求的提升。而在企業搬遷激發租賃需求的背後，仍然是北京寫字樓整體租金的大幅下降和空置率的持續居高。業內專家向《華夏時報》記者分析認為，北京寫字樓市場需求確在持續恢複，但尚不足以扭轉當前市場行情，市場仍然缺乏新增辦公需求，才能實現租金企穩。2025年北京的寫字樓空置率仍將維持高位，但小幅回落可期；市場整體性機會較少，但是區域產業帶來的結構性機會仍然存在。
年淨吸納量飆升275%
今年上半年，北京的寫字樓市場處於下行態勢，第三季度市場也未見明顯好轉。根據克而瑞北京資管團隊研究數據，今年三季度北京級寫字樓空置率為17.52%；甲級寫字樓平均租金環比下降4.33%至8.83元/平米/天。
不過，市場吸納量方麵，截至三季度，北京寫字樓的租賃市場需求有序釋放，淨吸納量連續5個季度轉正；進入第四季度，北京寫字樓吸納量持續回暖。
12月30日，高力國際發布的2024年第四季度北京寫字樓市場報告數據顯示，今年第四季度，北京甲級寫字樓市場淨吸納量為12.3萬平米，淨吸納量連續兩個季度超過10萬平米，至此已連續6個季度實現正向去化；同時，北京寫字樓市場空置率的增速已經放緩。據高力國際發布的數據，由於今年新項目入市壓力有所減弱，年末市場空置率僅同比上升0.2個百分點。
從全年需求側表現來看，北京甲級寫字樓淨吸納量呈現出前低後高持續回暖的態勢，僅看下半年兩個季度的淨吸納量表現，需求強度已經基本恢複到疫情前季度平均水平。據高力國際發布的數據，在北京寫字樓市場四季度12.3萬平米的淨吸納量中，有5萬平米是來自新入市項目業主的自用麵積，實際市場化淨吸納量約7.3萬平米。北京寫字樓市場年度淨吸納量超過33萬平米，較去年大幅增長275%。
戴德梁行方麵預測，截止至2028年，北京寫字樓市場新增供應將達165.8萬平米，其中有14.4萬平米在2025年入市。2025年有限的新增供應為市場的存量去化提供有利條件。
得益於產業聚集優勢，北京麗澤商務區和、泛上地和北清路所形成的西北創新組團表現頗為亮眼。高力國際方麵指出，除了上述兩個區域之外，北京核心寫字樓市場全部出現負淨吸納量。中關村、泛上地和北清路所形成的西北創新組團在2024年一掃過去三年的陰霾，實現淨吸納量超過28萬平米，其中泛上地子市場超過18萬平米，中關村超過9萬平米；麗澤商務區年度淨吸納量也達到14.6萬平米。
從需求結構上看，今年北京的寫字樓市場需求類型高度集中在搬遷類，央國企租賃需求成為市場重要穩定因素。高力國際數據顯示，在2024年超過5000平米的大宗租賃成交中，搬遷類企業的需求在麵積和數量上占比均超過了六成。在這些搬遷類大宗成交中，央國企占比高達59%，民企占比37%，而外資占比僅4%。當下的租金水平正在撬動企業產生降本增效的辦公空間搬遷需求。當甲級樓宇的租金降到乙級樓宇的水平的時候，就有了撬動企業搬遷需求的可能性，企業既降低租金成本，又實現了辦公空間的品質提升。這也是整體市場活躍度較去年出現大幅改善的主要原因。
租金年度降幅空前
淨吸納量的激增和空置率增速收窄，是否意味著北京寫字樓的市場行情被扭轉？事實上，情況比想象中複雜。2024年北京寫字樓市場仍處於深度調整期，“以價換量”仍是全年的主基調。
“今年大望路萬達廣場附近的寫字樓，開發商自持的已經降價3—5元/平米/天。”12月31日，房產中介向《華夏時報》記者感歎道。通過翻閱租賃網站曆史回答信息，記者了解到，2023年9月份大望路萬達廣場辦公樓的市場報價為4.8—8元/平米/天，而12月31日大望路萬達廣場1800平米的精裝寫字樓租賃掛牌價僅為3元/平米/天。
據高力國際發布的數據，今年33萬平米的淨吸納量仍然隻是疫情前曆史平均去化水平的75%左右，麗澤商務區年度淨吸納量達到14.6萬平米隻是達到了麗澤過去五年的平均水平；北京甲級寫字樓的淨有效租金仍在大幅下調，同比下降16.1%至251.8元/月/平米；年末北京甲級寫字樓的市場空置率已經高達20%。
事實上，今年北京寫字樓租金年度降幅甚至達到曆史記錄以來最大的一次。據高力國際數據，北京甲級市場的租金已經降到了2011年的水平。其中，隨著的空置率曆史性地上升到13.7%的水平，金融街租金降幅也隨之加大，全年租金降幅達到18.9%。
“北京寫字樓市場需求確在持續恢複，但尚不足以扭轉當前市場行情。”高力國際中國區辦公樓研究負責人兼華北區研究部董事陸明向《華夏時報》記者指出，近兩年市場新增供應量達到87萬平米，而淨吸納量不過41萬平米，疊加存量項目仍存在的較大空置麵積，市場依然處於高空置率的環境下。仍然需要更強勁且持續的需求表現才能實現租金企穩，企業需求側恢複情況仍是2025年市場關注的重點。
值得留意的是，在降本增效的大環境下，大型企業正在趨勢性回歸自有物業。高力國際方麵指出，現在的市場正在經曆大型企業從市場化承租物業整合搬遷回自有物業的調整，這些需求收縮型市場行為在一定程度上又加大了市場化辦公項目的去化壓力。
當前市場正在期待大規模刺激政策的落地。高力國際方麵認為，當前市場依然缺乏新增辦公需求，需求多集中在搬遷和續租，同時疊加回歸自用樓宇企業增多的影響，市場化項目仍將麵臨較大的去化壓力。明年供給側壓力較弱，但由於需求側不確定性的增加，空置率仍將維持高位，但小幅回落可期。雖然市場並沒有整體性機會，但由於各子市場所屬的產業特性不同，因此市場可以從明年開始關注結構性或區域性的底部機會。
值得一提的是，今年12月中央經濟工作會議明確指出需要綜合整治“內卷式”競爭。對此，高力國際北京公司董事總經理李娟向《華夏時報》記者表示，雖然辦公樓市場處於前所未有的下行期，價格競爭不可避免，但當前的北京辦公樓市場已經出現片麵追求低價的過度同質化競爭趨勢。簡單粗暴的“內卷式”競爭將導致市場短期主義盛行、抑製創新投入、服務品質下降，最終陷入停滯性的惡性循環。期待政府加強市場監控，出台相關政策措施來引導市場健康發展，如限製新建寫字樓的規模和數量，鼓勵老舊寫字樓的改造升級甚至是用途轉換；市場參與者需要敢於突破現有行業思維框架，將資源和精力放到打造差異化和品牌化競爭優勢方麵，更加注重以客戶需求為價值導向，這才是市場長期行穩致遠的關鍵。
責任編輯：張蓓 主編：張豫寧